民间有“一铺养三代”的说法,现在这句话还靠谱吗?在国际标准中,商业人均面积有个基本的参照值,一般在0.8-1.2之间。这表明的是一个区域商业发展的成熟程度,数值越高商业相对越成熟。而1.2就是那个最高的峰值,是商业超级繁荣城市的顶峰数值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟,居民消费能力水平较低,因此对于商业面积的需求也相对较少。所以这个合理的区间值应该在0.8-1平方米之间。


在中国的城市中,商业最繁荣的城市应该是香港。那么,香港的人均值是多少呢?2017年,香港的人均商业面积约为1.2平方米。这被视为饱和的水平。但是,我们再看内陆城市的平均水平。截至2017年底,武汉市的人均商业面积超了2.2平,是香港的2倍,商业供给阶段性过剩问题严重。


因此商铺还能不能养三代可能是一个值得探讨的问题。


在三四线城市的朋友,都知道一个事情,那就是商铺的价格远远高于住宅的价格;但是升值速度,商铺的价格,远远没有住宅升值那么快,为什么呢?同样的一个小区,10年前的住宅均价3000块,现在是10000块;10年前的商铺均价9000块,现在15000块,为什么呢?


是网商的影响,还是住宅泡沫过大,还是经济下行过大呢?


没有对比,就没说有伤害,举个例子吧!在重庆,住宅均价8000块,商铺基本都在35000左右;然而,作为大都市的上海,住宅最高单价10万,均价也在55000左右,一般商铺也就才35000-50000左右不等;


这就有意思了;为什么三四线城市,或者住宅房价很一般的城市,商铺价格和一线城市的商铺和住宅的房价,差距那么大呢?经济越发达,商业活动越频繁;


商业活动越频繁,那么商业的用房也就需求大,去求大的时候,开发商都看到了这一点,纷纷进入;商铺不比住宅,具有刚需性质,商铺是完全市场化的一个市场;由供需自主调节,价格相对更加的市场化,差异化;


而三四线城市的住宅和商铺的开发比例,以及商业化程度,商业活动的频繁程度,远远不及大城市;那么,开发商业楼的风险和成本,就相对很大,更多的是社区商铺;市场化,商业逐渐需求较高的三四线城市,那么商铺的价格也受到市场的自动化需求调节,居高不下;


另外,租金也是一个很好的衡量指标,相辅相成;


为什么,商铺的增值潜力,不如住宅呢?


第一:受到了各种的冲击


一是网购的兴起,冲击了实体店的收益收入,其实这只是针对百货而已;百货收到了冲击,而之前的商业模型,都是百货站到最前沿的模式,从名字就能知道,百货大楼;


如今的的百货市场,一方面更加集中到了超市,网购和社区商店里面;


剩下的只有娱乐,文化,个性化的服务了;


第二是商业模式的冲击


以娱乐体验为主的新型商业的兴起,旧的大型商业,环境,要素,面积,车位无法满足现有商业环境的冲击;那么,商业市场化机制,就起到了决定性的作用;商业用房,不受调控,也不受利率影响,只是它的商业价值,足部足够强大;


这样一看,商业的增值,是不受政策,不受利率,不受任何调控的一个完全市场化的发展和价格;


而住宅,会受到城市人口,政策引导,利率,甚至补贴等等因素;住宅还绑定更多的附加值,学区,户口,地铁的方便性等,来决定购买力,影响市场;商铺的价格更加真实,更加客观,更加的经得起推敲,所以涨的不够多,也是有道理的;


第三:商铺的需求和住宅的需求不一样


假设上海人口在15年前,是人口1000万,现在增长到了2000万,那么商业用房和主住宅用房,会增加多少呢?一千万人口的住宅用房,至少是300万套左右;而商业用房会需求多少,多建几个超市,多建几个办公楼就可以了;至于说商铺需要多少,这个都是按照一个1000人的小区,只需要一个社区超市,就满足了;其他的服务,早点,吃喝拉撒办公,每1000人只需要几十个商铺,就满足了;这就是需求,这就是为什么上海的住宅和商铺的增长能力,具体的体现了,供需失衡;而上海的商铺,商业楼,远远要供给高于需求,形成和住宅的价值对比;然而重庆,以及一些三四线小城市,恰恰相反,人口净流入很少,人口非常的稳定,没有增长;商业楼的建设水平和住宅,基本持平,属于平衡状态,但是消费的需求改变了;


这里面有几个关系:


一是商铺本身的供需关系;


二是人口流入的住宅与商铺的需求关系;


三是消费观念的需求变化,与商铺的发展的供需关系;


凡是打破这些平衡的,要么增长率有区别,要么增长速度有区别,要么价格平衡有区别;


一是本质还是商铺的供需市场化,不是刚需,再加上商铺二手交易几乎是零控状态下,那么增长差距就会越为明显;


二是商铺本身也有会有更多的特性,年线短,交易成本高等等;


这就导致买商铺,会更加的理性;


三是投资商铺作为赚钱的资产,投资住宅是作为投机市场的缩影;