社区商铺是否具有投资价值,由很多因素决定,其中,城市是比较重要的因素之一,本回答就以杭州为例。 

商铺投资活跃度增加 

近几年,在互联网电商的冲击下,“一铺养三代”的理念受冲击,社区底商普遍不好卖,甚至要降价促销。但2018年来,杭州不少区域的社区底商都有明显“复苏”迹象。 

2018年6月,杭州杨柳郡社区商铺开售,小面积的底商很快就销售一空。不少外地投资客由于无法在杭州购买住宅,将目光投向了杭州的商铺。“外地投资客比较喜欢热门板块,例如钱江新城、钱江世纪城、未来科技城等小区底商,这些板块的外地投资客比重也相对较高,尤其是来自上海的投资客,人数最多。而像丁桥、下沙、三墩等区域,则是以周边小区业主为主。”目前商铺主流的投资年回报率在3%-5%左右。 

据中源地产数据显示,2017年开始下沙二手房大量成交,居住氛围日益浓厚。于是选择总价不高的底商的投资者明显变多了。2018年社区底商的投资活跃度比前两年要增加不少,不少投资客就是周边小区业主。 

不少区域的商铺价格明显提升 

中原地产的数据显示,从2017年年中开始,杭州部分社区底商价格出现了不小的涨幅,尤其是热门板块,与去年同期相比,售价增长了近一倍。例如钱江世纪城板块,部分商铺去年年中单价为4万元/m2左右,而目前在售单价已经达到了7万-8万元/m2。未来科技城板块社区底商最高的单价也将大概率涨至7万元/m2左右,而2017年同期,相同位置、大小的商铺价格才3万元/m2左右。原本底商一直比较低迷的丁桥板块,其大部分底商的单价也从去年2万元/m2左右涨至如今3万-4万元/m2,价格较2017年同期涨幅50%-100%不等。

投资渠道变少转移投资目光,投资需求轮动到社区底商 

根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》分析认为,社区底商“复苏”,主要与投资渠道变少有关。 

2016年以来,杭州住宅大量去化,库存锐减。加之限购、摇号政策相继出台,要投资住宅,还要看运气。而二手房挂价普遍较高,已失去投资价值。投资客将目光转移至商业地产。 

在商业地产中,投资客的可选择余地并不大。作为商业投资占比很高的产品,酒店式公寓这两年的涨势较大,售价也不断增长,甚至有的产品和2016年相比,单价涨幅达到了近100%,这也导致酒店式公寓租金回报率明显下降。 

前几年受到互联网的冲击,实体商铺持续低迷,甚至淡出投资标的范围。但由于2018年楼市大环境的变化,社区底商首先突破重围,售价提升,空置率下降。此外,近两年,全家、罗森等品牌便利店在杭州迅速扩张,而其选址,大部分位于社区底商,为小区居民提供服务;其次是中介门店,由于接下来杭州将进入存量房时代,再加上新房市场已无中介“用武之地”,门店扩张迫在眉睫,几乎每个大型小区楼下,都有3家以上不同的中介门店;再次,轻食类的餐饮店颇受欢迎;最后,越来越多的培训机构也开始在社区底商找落脚点。 

如同新房价格从市中心到郊区的板块轮动,投资需求也经历了从住宅到酒店式公寓再到社区底商的轮动。 

总而言之,投资社区商铺应综合考虑所在城市楼市大环境、政策、库存、固定资产渠道、地段、所在社区居住氛围等众多因素。在楼市调控的大背景下,社区底商的投资价值日益显现。